Serve a presente para apresentar algumas possibilidade de atenuar impostos, nomeadamente em sede de IMI, IMT, IRS, IRC, IVA ou taxas em edificado ou frações sitas nas áreas de reabilitação urbana, bem como uma hipótese de redução de impostos em contratos de arrendamento de longa duração, soluções que podem conferir uma mais-valia em situações de instabilidade financeira mundial.
- Incentivos em ARU – EBF
- IMI – Artigo 45.º do EBF (alínea a) do n.º 2);
- IMT – Artigo 45.º do EBF (alínea b) do n.º 2);
- IMT – Artigo 45.º do EBF (alínea a) do n.º 2);
- IRS – Artigo 45.º do EBF (alínea d) do n.º 2);
- Taxas – Artigo 45.º do EBF (alínea e) do n.º 2);
- IRS – Artigo 71.º do EBF (n.º 5);
- IRS – Artigo 71.º do EBF (n.º 6);
- IRC – Artigo 71.º do EBF (n.º 1);
- IRC/IRS – Artigo 71.º do EBF (n.º 2).
- Benefícios fiscais IVA – ARU;
- IVA – Artigo 18.º do CIVA.
- Taxas para contratos de arrendamento de longa duração;
- º do CIRS.
INCENTIVOS FISCAIS EM ARU QUE DECORREM DO ESTATUTO BENEFÍCIOS FISCAIS
| Imposto | Enq. Legal | Benefício Fiscal | Requisitos e Condições de Acesso |
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IMI |
Artigo 45.º do EBF (alínea a) do n.º 2) “Prédios urbanos objeto de reabilitação” |
Isenção por um período de 3 anos (a contar do ano, inclusive, da conclusão das obras), com possibilidade de renovação por mais 5 anos |
§ Prédios urbanos ou frações localizadas em ARU ou concluídas há mais de 30 anos, que sejam, cumulativamente:
o Objeto de intervenção de “reabilitação de edifícios; o Objeto de intervenção da qual resulte um estado de conservação do imóvel de, pelo menos, dois níveis acima do atribuído antes da intervenção e tenha, no mínimo, um nível “bom”; o Objeto de intervenção que cumpra os requisitos em matéria de eficiência energética e de qualidade térmica previstos no D-L n.º 194/2015 relativo ao desempenho energético dos edifícios (SCE – Sistema Certificação Energética de Edifícios). § O reconhecimento da intervenção de reabilitação deve ser requerido conjuntamente com a comunicação prévia ou com o período de licença da operação urbanística, cabendo à Câmara Municipal comunicar esse reconhecimento ao Serviço de Finanças, no prazo de 20 dias a contar da data da determinação do estado de conservação resultante das obras ou emissão da respetiva certificação energética, se esta for posterior; § A anulação da liquidação do IMI e a correspondente restituição será efetuada pelo Serviço de Finanças no prazo máximo de 15 dias a contar da comunicação prevista no ponto anterior; § A renovação da isenção aplica-se somente aos casos de imóveis afetos a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente, tendo de ser requerida pelo proprietário; § A renovação da isenção deverá ser requerida pelo proprietário, ficando sujeita a confirmação por parte da Câmara Municipal de utilização/ocupação nos primeiros três anos (contrato de arrendamento ou prova de residência, consoante se trate de arrendamento ou habitação própria); § O presente benefício não é cumulativo com outros benefícios fiscais de idêntica natureza (sem prejuízo de poder optar-se por outro mais favorável) e não prejudica a liquidação e cobrança do respetivo imposto, nos termos gerais. |
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IMT |
Artigo 45.º do EBF (alínea b) do n.º 2) “Prédios urbanos objeto de reabilitação” |
Isenção nas aquisições de imoveis destinados a intervenções de reabilitação |
§ A isenção apenas se aplica se o adquirente iniciar as obras no prazo máximo de três anos a contar da data de aquisição:
§ Prédios urbanos ou frações autónomas localizadas em ARU ou concluídos há mais de 30 anos, que sejam, cumulativamente: o Objeto de intervenção de “reabilitação de edifícios”; o Objeto de intervenção da qual resulte um bom estado de conservação do imóvel de, pelo menos, dois níveis acima do atribuído antes da intervenção e tenha, no mínimo, um nível “bom”; o Objeto de intervenção que cumpra os requisitos em matéria de eficiência energética e de qualidade térmica previstos no D-L n.º 194/2015 relativo ao desempenho energético dos edifícios (SCE). § O reconhecimento da intervenção de reabilitação deve ser requerido conjuntamente com a comunicação prévia ou com o pedido de licença da operação urbanística, cabendo à Câmara Municipal comunicar esse reconhecimento ao Serviço de Finanças, no prazo máximo de 20 dias a contar da data de determinação do estado de conservação resultante das obras ou da emissão da respetiva certificação energética, se esta for posterior; § A anulação da liquidação do IMT e a correspondente restituição será efetuada pelo serviço de Finanças no prazo máximo de 15 dias a contar da comunicação prevista no ponto anterior; § O presente benefício não é cumulativo com outros benefícios fiscais de idêntica natureza (sem prejuízo de poder optar-se por outro mais favorável) e não prejudica a liquidação e cobrança do respetivo imposto, nos termos gerais. |
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IMT |
Artigo 45.º do EBF (alínea c) do n.º 2) “Prédios urbanos objeto de reabilitação” |
Isenção na primeira transmissão subsequente à intervenção de reabilitação |
§ A isenção apenas se aplica se o imóvel se destinar a arrendamento para habitação permanente ou, se localizado em ARU, também a habitação própria permanente;
§ Prédios urbanos ou frações autónomas localizadas em ARU ou concluídos há mais de 30 anos, que sejam cumulativamente: o Objeto de intervenção de “reabilitação de edifícios”; o Objeto de intervenção da qual resulte um bom estado de conservação do imóvel de, pelo menos, dois níveis acima do atribuído antes da intervenção e tenha, no mínimo, um nível “bom”; o Objeto de intervenção que cumpra os requisitos em matéria de eficiência energética e de qualidade térmica previstos no D-L n.º 194/2015 relativo ao desempenho energético dos edifícios (SCE). § O reconhecimento da intervenção de reabilitação deve ser requerido conjuntamente com a comunicação prévia ou com o pedido de licença da operação urbanística, cabendo à Câmara Municipal comunicar esse reconhecimento ao Serviço de Finanças, no prazo máximo de 20 dias a contar da data de determinação do estado de conservação resultante das obras ou da emissão da respetiva certificação energética, se esta for posterior; § A anulação da liquidação do IMT e a correspondente restituição será efetuada pelo serviço de Finanças no prazo máximo de 15 dias a contar da comunicação prevista no ponto anterior; § O presente benefício não é cumulativo com outros benefícios fiscais de idêntica natureza (sem prejuízo de poder optar-se por outro mais favorável) e não prejudica a liquidação e cobrança do respetivo imposto, nos termos gerais. |
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IRS |
Artigo 45.º do EBF (alínea d) do n.º 2) “Prédios urbanos objeto de reabilitação”
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Tributação de mais-valias à taxa autónoma de 5%, decorrentes da primeira alienação subsequentes à intervenção de reabilitação |
§ Mais-valias auferidas por sujeitos passivos de IRS residentes em território português (sem prejuízo da opção pelo englobamento);
o Prédios urbanos ou frações autónomas localizadas em ARU ou concluídos há mais de 30 anos, que sejam cumulativamente: o Objeto de intervenção de “reabilitação de edifícios”; o Objeto de intervenção da qual resulte um bom estado de conservação do imóvel de, pelo menos, dois níveis acima do atribuído antes da intervenção e tenha, no mínimo, um nível “bom”; o Objeto de intervenção que cumpra os requisitos em matéria de eficiência energética e de qualidade térmica previstos no D-L n.º 194/2015 relativo ao desempenho energético dos edifícios (SCE). § O reconhecimento da intervenção de reabilitação deve ser requerido conjuntamente com a comunicação prévia ou com o pedido de licença da operação urbanística, cabendo à Câmara Municipal comunicar esse reconhecimento ao Serviço de Finanças, no prazo máximo de 20 dias a contar da data de determinação do estado de conservação resultante das obras ou da emissão da respetiva certificação energética, se esta for posterior; § O presente benefício não é cumulativo com outros benefícios fiscais de idêntica natureza |
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Taxas |
Artigo 45.º do EBF (alínea e) do n.º 2) “Prédios urbanos objeto de reabilitação”
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Redução a metade das taxas devidas pela avaliação do estado de conservação do imóvel |
§ Prédios urbanos ou frações localizadas em ARU ou concluídas há mais de 30 anos, que sejam, cumulativamente:
o Objeto de intervenção de “reabilitação de edifícios; o Objeto de intervenção da qual resulte um estado de conservação do imóvel de, pelo menos, dois níveis acima do atribuído antes da intervenção e tenha, no mínimo, um nível “bom”; o Objeto de intervenção que cumpra os requisitos em matéria de eficiência energética e de qualidade térmica previstos no D-L n.º 194/2015 relativo ao desempenho energético dos edifícios (SCE). § O reconhecimento da intervenção de reabilitação deve ser requerido conjuntamente com a comunicação prévia ou com o período de licença da operação urbanística; § A redução a metade das taxas devidas pela avaliação do estado de conservação (requeridas pelo promotor) aplica-se ao computo do total das vistorias realizadas, iniciais e finais, imprescindíveis para avaliar o estado de conservação do imóvel, e desde que atingidos os requisitos exigidos. |
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IRS |
Artigo 71.º do EBF (n.º 5) “Incentivos à reabilitação urbana”
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Dedução à coleta de 30% dos encargos relacionados com a reabilitação suportados pelo proprietário, até ao limite de 500€ |
§ São abrangidos imoveis localizados em ARU objeto de intervenções de “reabilitação de edifícios” que cumpram uma das seguintes condições:
o da intervenção resulte um estado de conservação de, pelo menos, dois níveis acima do verificado antes do início; o de intervenção resulte um nível de conservação mínimo “bom” em resultado de obras realizadas nos dois anos anteriores à data do requerimento para a correspondente avaliação, desde que o custo das obras, incluindo IVA, corresponda, pelo menos, a 25% do valor patrimonial tributário do imóvel e este se destine a arrendamento ou habitação permanente; § Para usufruir deste benefício fiscal o promotor deverá requerê-lo ao Município, apresentando comprovativo do início e conclusão da obra (através de termo de responsabilidade do técnico da obra competente) certifica o estado de conservação dos imóveis, antes e após as obras compreendidas na ação de reabilitação § Os encargos devem ser devidamente comprovados e dependem de certificação prévia por parte do órgão de gestão da ARU (Município), sendo por este posteriormente remetidos ao Serviço de Finanças. |
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IRS |
Artigo 71.º do EBF (n.º 6) “Incentivos à reabilitação urbana”
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Tributação de rendimentos prediais à taxa autónoma de 5% |
§ Rendimentos auferidos por sujeitos passivos de IRS residentes em território português (sem prejuízo da opção pelo englobamento);
§ São abrangidos rendimentos de imoveis localizados em ARU objeto de intervenções de “reabilitação de edifícios” nos termos das respetivas estratégias de reabilitação de urbana, que cumpram umas das seguintes condições: o da intervenção resulte um estado de conservação de pelo menos dois níveis acima do verificado antes do seu início; o de intervenção resulte um nível de conservação mínimo “bom” em resultado de obras realizadas nos dois anos anteriores à data do requerimento para a correspondente avaliação, desde que o custo das obras, incluindo IVA, corresponda, pelo menos, a 25% do valor patrimonial tributário do imóvel e este se destine a arrendamento ou habitação permanente; § Para usufruir deste benefício fiscal o promotor deverá requerê-lo ao Município, apresentando comprovativo do início e conclusão da obra (através de termo de responsabilidade do técnico da obra competente. |
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IRC |
Artigo 71.º do EBF (n.º 1) “Incentivos à reabilitação urbana”
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Isenção para rendimentos de qualquer natureza obtidos em fundos de investimento imobiliário |
§ Fundos constituídos entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezembro de 2013 que operem de acordo com a legislação nacional
§ Pelo menos 75% dos ativos do fundo têm que ser imóveis sujeitos a ações de reabilitação localizados em ARU, objeto de intervenções de “reabilitação de edifícios”, que cumpram umas das seguintes condições: o da intervenção resulte um estado de conservação de, pelo menos, dois níveis acima do verificado antes do início; o de intervenção resulte um nível de conservação mínimo “bom” em resultado de obras realizadas nos dois anos anteriores à data do requerimento para a correspondente avaliação, desde que o custo das obras, incluindo IVA, corresponda, pelo menos, a 25% do valor patrimonial tributário do imóvel e este se destine a arrendamento ou habitação permanente; § Imóveis comprovadamente reabilitados entre janeiro de 2008 e dezembro de 2020; § Para usufruir deste benefício fiscal o promotor deverá requerê-lo ao Município, apresentando comprovativo do início e conclusão da obra (através de termo de responsabilidade do técnico da obra competente). |
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IRC/ IRS |
Artigo 71.º do EBF (n.º 2) “Incentivos à reabilitação urbana”
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Tributação de rendimentos prediais à taxa autónoma de 5% |
§ Fundos constituídos entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezembro de 2013 que operem de acordo com a legislação nacional
§ Pelo menos 75% dos ativos do fundo têm que ser imóveis sujeitos a ações de reabilitação localizados em ARU, objeto de intervenções de “reabilitação de edifícios”, que cumpram umas das seguintes condições: o da intervenção resulte um estado de conservação de, pelo menos, dois níveis acima do verificado antes do início; o de intervenção resulte um nível de conservação mínimo “bom” em resultado de obras realizadas nos dois anos anteriores à data do requerimento para a correspondente avaliação, desde que o custo das obras, incluindo IVA, corresponda, pelo menos, a 25% do valor patrimonial tributário do imóvel e este se destine a arrendamento ou habitação permanente; § Imóveis comprovadamente reabilitados entre janeiro de 2008 e dezembro de 2020; § Para usufruir deste benefício fiscal o promotor deverá requerê-lo ao Município, apresentando comprovativo do início e conclusão da obra. |
1º – O requerente deverá instruir um processo de acordo com a intervenção desejada, solicitando vistoria nos termos do Decreto-Lei n.º 266-B/2012, para efeitos de reabilitação urbana;
2º – Análise do processo com a prévia deslocação ao local para tomada de conhecimento do estado de conservação do prédio antes das obras;
3º – Execução da obra, informa a entidade gestora do início dos trabalhos até cinco dias antes da data prevista e executa a obra de acordo com o comunicado;
4º – Conclusão, o requerente deverá comunicar à entidade gestora a conclusão da obra, formalizando um pedido de atribuição do estado de conservação.
5º – Comunicação ao Serviço de Finanças, a entidade gestora comunica, num prazo de 30 dias após a conclusão da obra, diretamente ao Serviço de Finanças, que o imóvel foi objeto de uma ação de reabilitação;
6º – Atribuição do benefício fiscal, num prazo de 15 dias, aplicação de taxas reduzidas ou isenção do imposto em questão, nas transações ou intervenções dentro da estratégia de reabilitação urbana.
BENEFÍCIOS FISCAIS IVA
| Imposto | Enq. Legal | Benefício Fiscal | Requisitos e Condições de Acesso |
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IVA |
Artigo 18.º do CIVA (verba 2.23 da Lista I anexa) “Taxas do imposto” |
Aplicação da taxa reduzida de 6% |
Empreitadas de reabilitação urbana, tal como definida em diploma específico, realizadas em imóveis ou em espaços públicos localizados em ARU delimitadas nos termos legais |
Empreitada de reabilitação urbana, o regime jurídico é omisso quanto ao conceito, apresentando apenas a noção de “Reabilitação Urbana”, entendendo-a como forma de intervenção sobre o tecido urbano existente, em que o património urbanístico e imobiliário é mantido, no todo ou em parte substancial, e modernizado através da realização de obras de remodelação ou beneficiação de infraestruturas, dos equipamentos e dos espaços urbanos/verdes de utilização coletiva e de obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição. Assim, resulta que a aplicabilidade da taxa reduzida do IVA em empreitadas de reabilitação urbana se estenda a qualquer obra de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição de edifícios, quer se trate de uma preexistência edificada ou edificação nova, desde que inseridas nas ARU, materializado através da aplicação da taxa reduzida do IVA nas faturas.
TAXAS PARA CONTRATOS DE ARRENDAMENTO DE LONGA DURAÇÃO
A partir de janeiro de 2019, a taxa de IRS aplicável às rendas difere consoante a duração do contrato de arrendamento (artigo 72.º do CIRS, Lei n.º 3/2019, de 9 de janeiro).
Os contratos de arrendamento, com 2 ou mais anos, beneficiam de taxas mais baixas em função da sua duração, não se aplicam aos contratos anteriores a 1 de janeiro de 2019, ainda em vigor. Os senhorios terão de aguardar a renovação do contrato para aplicar as novas taxas.
| Duração do arrendamento | Taxa de IRS | Taxa IRS (por igual renovação) |
| Inferior a 2 anos | 28 % | |
| De 2 a 5 anos | 26 % | -2 Pontos percentuais até 14% – Renovação por período de 3 anos, podem as partes acordar outro período temporal |
| De 5 a 10 anos | 23 % | -5 Pontos percentuais até 14% Renovação por período de 5 anos, podem as partes acordar outro período temporal |
| De 10 a 20 anos | 14 % | |
| Superior a 20 anos | 10 % |
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