O conceito de mais-valias ou ganho de capital corresponde à diferença positiva entre o preço de alienação de um bem ou produto e o preço da sua aquisição. Inversamente, se da venda resultou prejuízo, então estamos perante uma situação de menos-valia.

As mais-valias podem referir-se a bens reais, como o imobiliário, e a instrumentos financeiros, como ações ou obrigações, sendo que o tratamento fiscal variará conforme o tipo de ativo.

  1. Imóveis

A venda de um imóvel pode originar rendimentos sujeitos a IRS, quando houver uma mais-valia, a diferença entre o preço de compra que teve que cobrir para ter a propriedade do bem, e o preço com que conseguiu vender o mesmo. O lucro sujeito a tributação é considerado em apenas 50% do seu valor.

“A título de exemplo, vamos assumir que adquire um imóvel por 100 mil euros, e vende por 150 mil euros. Teve uma mais-valia de 50 mil euros. Visto de forma superficial, este valor corresponde ao valor que ganhou com a venda do bem. Aparentemente, um bom negócio.”

 

  • Fórmula de cálculo de mais-valia ou de menos-valia:

Valor de venda (valor de compra x coeficiente de desvalorização) encargos necessários à venda e compra encargos com a valorização (últimos 5 anos). Caso opte por não reinvestir a mais-valia, metade do seu valor será englobado aos restantes rendimentos.

 

  • Isenção de IRS

Se o imóvel vendido tiver sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989, a mais-valia não estará sujeita a IRS, mas os dados da venda do imóvel devem ser colocados na declaração de rendimentos do vendedor.

Está igualmente isenta de IRS a mais-valia da venda de habitação própria permanente se o valor da venda tiver sido (ou for) gasto na aquisição, construção ou obras de nova habitação própria permanente:

  1. Nos 36 meses seguintes à venda;

 

  1. Nos 24 meses anteriores à compra.

 

  • Contabilizar impostos, documentação e outras despesas

Para perceber qual o seu lucro neste negócio, não pode esquecer de contabilizar as despesas associadas à operação, para deduzir os encargos suportados com a valorização do imóvel nos últimos cinco anos, tais como:

  1. Escritura – aquando da aquisição do imóvel e passagem para seu nome da compra da casa agora vendida;

 

  1. IMT – ou Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis, da compra da casa vendida. A percentagem de tributação é variável entre 2% e 6%, e até ao valor de €92.407,00 não é calculado;

 

  • Imposto Selo – imposto do estado sobre variadas operações isentas de IVA. O imposto é de 0,8% e vai incidir sobre o valor constante do Contrato ou sobre o valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis, consoante o que for maior;

 

2. Despesa tida com a mediação imobiliária;

3. Custo do certificado energético;

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