A administração do condomínio;

A figura do administrador do condomínio, é um órgão essencialmente instrumental, mas de importância fundamental e as funções que lhe são atribuídas por lei, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia (cfr. art.º 1436.º do Código Civil), são:

  1. a) Convocar a assembleia dos condóminos;
  2. b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
  3. c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
  4. d) Cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns;
  5. e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
  6. f) Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
  7. g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
  8. h) Executar as deliberações da assembleia dos condóminos;
  9. i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
  10. j) Prestar contas à assembleia dos condóminos;
  11. l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
  12. m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

Sendo que de acordo, com o art.º 36 do regulamento, ao administrador compete a gestão e a fiscalização do uso das partes comuns, bem como a direção e controle de todos os serviços de interesse comum do condomínio, nos termos do regulamento.

Cabe ainda referir o a figura prevista no artigo 336.º do C.C., que permite o recurso à força com o fim de realizar ou assegurar o próprio direito, quando a ação direta for indispensável, pela impossibilidade de recorrer em tempo útil aos meios coercivos normais, para evitar a inutilização prática desse direito, contanto que o agente não exceda o que for necessário para evitar o prejuízo. A possibilidade de ação direta está, todavia, sujeita ao seguinte limite: a ação direta não é lícita quando sacrifique interesses superiores aos que o agente visa realizar ou assegurar.

A Propriedade horizontal;

O estatuto da propriedade horizontal, rectius, de cada edifício constituído em propriedade horizontal, é fixado pela lei (o legislador fixa um conjunto de normas inderrogáveis pelos particulares), pelo título constitutivo da propriedade horizontal, pelo regulamento do condomínio e pelas deliberações da assembleia de condóminos, e é executado pelo administrador. Escolhendo um local, o condómino escolhe um imóvel, mas também um regime jurídico.

As partes comuns encontram-se elencadas no artigo 1421.º do código civil (C.C.), as partes imperativamente comuns são as partes estruturais do edifício, designadamente o solo, os alicerces, as colunas e pilares e as paredes-mestras; os elementos de cobertura, o telhado ou certos terraços, coberturas e pátios de cobertura ainda que afetos ao uso exclusivo; os elos que permitem a circulação, a comunicação, ou a ligação espacial entre as várias frações, e entre estas e as partes comuns do prédio ou as saídas para a rua: entradas, vestíbulos, escadas e corredores — elos ou elementos comunicantes; são partes necessariamente comuns as instalações gerais, que estão funcionalmente afetadas ao uso comum.

São partes presumidamente comuns os pátios e os jardins anexos ao edifício, os ascensores, as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro e, por analogia, os locais destinados aos serviços comuns; as garagens e outros lugares de estacionamento.

Os condóminos têm, sobre as partes comuns, um direito de compropriedade.

Na formulação legal do artigo 1403.º C.C., existe compropriedade, quando duas ou mais pessoas são titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa.

Por força do artigo 1404.º, as regras da compropriedade são aplicáveis, com adaptações, à comunhão sobre as partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal.

A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e a um administrador. Estes dois órgãos têm o poder de realizar atos jurídicos vinculativos para o condomínio, quer sejam atos internos, como as deliberações da assembleia, ou atos externos, como os contratos concluídos pelo administrador.

Atos ou atividades proibidas no título constitutivo ou por deliberação

A al. d) do n.º 2 do art.º 1422, estabelece restrições à prática de quaisquer atos ou atividades que tenham sido proibidos no título constitutivo, pelo que a sua aplicação pratica não suscita dificuldades, pois o ato ou a atividade está clara e inequivocamente afastada pelo título constitutivo, ou pelo regulamento do condomínio; a proibição apesar de ter origem privada, assume natureza real e eficácia não só inter parte como em relação a terceiros, de modo que a sua modificação tem de obedecer aos requisitos de forma e conteúdo fixados no art.º 1419, para alteração do titulo constitutivo, enquanto a modificação não ocorrer, a proibição subsiste, sendo inclusive ineficaz uma deliberação do condomínio que autorize a sua prática, desacompanhada da devida modificação do titulo constitutivo.

O Regulamento do condomínio.

O regulamento do condomínio é aplicável nas relações entre os condóminos do prédio constituído em propriedade horizontal e tem o fim estabelecer os direitos e deveres dos condóminos na sua fração e das partes comuns e a competência dos órgãos administrativos do prédio. Em tudo quanto o regulamento seja omisso, aplicar-se-ão as regras constantes dos arts. 1414.° a 1438.°- A do Código Civil sobre a Propriedade Horizontal.

 

O regulamento do condomínio é um conjunto de regras gerais e abstratas, destinado a disciplinar a ação dos condóminos no gozo e administração do edifício e, tal como o título constitutivo, vincula quer os condóminos, quer todos aqueles que exerçam ou venham a exercer poderes de facto sobre uma fração autónoma.

O condomínio constitui uma coisa materialmente indivisa, com uma estrutura unitária que pertence a vários contitulares, tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial sobre frações determinadas.

O regulamento do condomínio pode contemplar a figura da sanção pecuniária compulsória, prevista e regulada no artigo 829.º-A, a qual permite ao tribunal condenar o condómino, ao caso que coloque uma viatura de forma contrária à boa prática da vida em propriedade horizontal, ao pagamento de uma quantia pecuniária, segundo critérios de razoabilidade, por cada dia de incumprimento, ou por cada infração, conforme for mais conveniente às circunstâncias do caso.

As regras de vizinhança.

É pacificamente aceite entre nós que as regras gerais do direito de vizinhança se aplicam não só a prédios independentes, mas também às frações autónomas de um edifício constituído em propriedade horizontal. As restrições de vizinhança são restrições derivadas da necessidade de coexistência, que visam regular os conflitos de interesses que surgem entre vizinhos. O proprietário de um imóvel pode opor-se a factos praticados por outrem que importe um prejuízo substancial para o uso do imóvel ou não resulte da utilização normal do prédio de que emanam.

Assim, se o facto ou atividade em causa cai no âmbito das relações de vizinhança, a assembleia de condóminos pode aprecia-los e tomar as deliberações que entenda por convenientes, observadas que sejam as pertinentes regras.

Código Regulamentar do Município do Porto

O próprio Município do Porto também regulamenta e estabelece os princípios e fixa as regras aplicáveis às diferentes operações urbanísticas, de urbanização ou edificação do solo e a qualidade da edificação, mais regulamenta para uma boa preservação e defesa do meio ambiente, da salubridade, segurança e saúde pública no município.

Sendo que ao caso em concreto, refere no seu artigo B-1/13 que as habitações devem prever um espaço para lavandaria e estendal com ventilação direta para o exterior, o que se verifica, e não permite a colocação de estendais qualquer que seja a fachada do edifico, admitindo única e exclusivamente a existência de estendais no interior de varandas/terraços se estes forem resguardados da visibilidade exterior, o que não é o caso.

Em concreto;

No presente caso, o regulamento do condomínio, refere no seu art.º 1, n.º 2 e 3, que o regulamento tem por fim estabelecer as relações entre os condóminos e as normas de utilização e conservação dos bens e dos serviços comuns, mais que o disposto no regulamento é aplicável a todos os proprietários de frações.

O mesmo prevê os direito e deveres dos condóminos, e as limitações aos exercício dos seus direitos, art.º 5 e art.º 6, do regulamento, pelo que importa referir que é especialmente vedado aos condóminos, seus inquilinos, familiares, visitantes ou serventuários, praticar quaisquer atos ou atividades que tenham sido proibidos no titulo constitutivo, neste regulamento ou, posteriormente aprovados por deliberação da assembleia de condóminos, tais como secar ou pendurar roupa, utensílios ou objetos, bem como instalar estendal, corda ou qualquer outro objeto destinado a esse fim, fora do local expressamente destinado para o efeito e existente em cada uma das frações que compõem o prédio.”

Mais a assembleia de condóminos que é o órgão supremo da administração e tudo o que esta delibere vincula os condóminos, ou terceiros titulares de direitos relativos às frações, mesmo daqueles que não tenham comparecido nas assembleias ou tenham votado de vencido, conforme art.º 26 e art.º 31 do regulamento.

Penalizações;

É importante também alertar para o facto de o regulamento do condomínio, para disciplinar o uso das partes comuns, fixando uma penalização para quem praticar quaisquer atos ou atividades que sejam proibidos no título constitutivo, no regulamento, ou por deliberação da assembleia de condóminos, nomeadamente tais como secar ou pendurar roupa, utensílios ou objetos, bem como instalar estendal, corda ou qualquer outro objeto destinado a esse fim, fora do local expressamente destinado para o efeito e existente em cada uma das frações que compõem o Condomínio, tal penalização só se aplica a proprietários de frações no condomínio, sendo que o valor das penalizações, de acordo com o estatuído no art.º 44 do regulamento, pode variar entre € 50,00 (cinquenta euros) a € 250,00 (duzentos e cinquenta euros), devendo ser fixada a sua aplicação por deliberação de assembleia de condóminos, e comunicada a sua existência e aplicação aos condóminos.

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