1. Administrador do condomínio

 

Assim, em primeiro lugar importa esclarecer sobre a figura do administrador do condomínio, é, assim, um órgão essencialmente instrumental, mas de importância fundamental e as funções que lhe são atribuídas por lei, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia (cfr. art.º 1436.º do Código Civil), são:

 

  1. a) Convocar a assembleia dos condóminos;
  2. b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
  3. c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
  4. d) Cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns;
  5. e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
  6. f) Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
  7. g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
  8. h) Executar as deliberações da assembleia dos condóminos;
  9. i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
  10. j) Prestar contas à assembleia dos condóminos;
  11. l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
  12. m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
  13. Regulamento do condomínio

 

O regulamento é aplicável nas relações entre os condóminos do prédio constituído em propriedade horizontal e tem o fim estabelecer os direitos e deveres dos condóminos na sua fração e das partes comuns e a competência dos órgãos administrativos do prédio. Em tudo quanto o regulamento seja omisso, aplicar-se-ão as regras constantes dos arts. 1414.° a 1438.°- A do Código Civil sobre a Propriedade Horizontal. Tal como o título constitutivo, também os regulamentos são uma expressão de autonomia privada, completando e adaptando o regime legal, ou substituindo-o naquilo que ele tem de supletivo.

 

O regulamento do condomínio é um conjunto de regras gerais e abstratas, destinado a disciplinar a ação dos condóminos no gozo e administração do edifício e, tal como o título constitutivo, vincula quer os condóminos, quer todos aqueles que exerçam ou venham a exercer poderes de facto sobre uma fração autónoma.

 

O condomínio constitui uma coisa materialmente indivisa, com uma estrutura unitária que pertence a vários contitulares, tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial sobre frações determinadas. Têm, igualmente, uma comparticipação no direito de propriedade que incide sobre as restantes partes do edifício, as partes ditas comuns.

 

O regulamento a conter no título constitutivo tem, à partida, um conteúdo mais amplo do que o regulamento a elaborar pela assembleia de condóminos ou pelo administrador: pode disciplinar o uso, a fruição e a conservação, quer das partes comuns do edifício, quer das frações autónomas do prédio constituído em propriedade horizontal.

 

Dito de outro modo: o condómino tem um verdadeiro direito de propriedade sobre a sua fração autónoma, goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas. Cabe, por conseguinte, nos poderes de uso do proprietário em geral, e de um condómino em particular, a detenção de animais de companhia na sua fração.

A manutenção de animais de companhia em condomínios, em especial cães e gatos, constitui uma das grandes causas de discórdia. Existindo regulamentos internos do condomínio que proíbem a permanência de animais o que não se verifica no presente caso.

 

  • O artigo 1429.º-A refere-se ao regulamento do condomínio como aquele que disciplina o uso, fruição e conservação das partes comuns do edifício; este é o regulamento de condomínio propriamente dito, que incide sobre matérias que cabem na competência dos órgãos administrativos, e que têm um âmbito decisório limitado: não alteram a distribuição de poderes entre os condóminos, mas apenas disciplinam o exercício desses mesmos poderes pelos seus titulares (v.g., o regulamento pode incidir sobre a abertura e fecho da porta da rua, dispor regras sobre a utilização do elevador, sobre os cuidados a ter com o jardim comum, sobre a forma de acesso e de utilização das instalações ou espaços comuns, como arrecadações, sótãos, garagens ou piscina).

 

A disciplina das partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal resolve problemas e necessidades que variam constantemente.

 

“Por exemplo, o regulamento inserido no título constitutivo pode estabelecer a proibição da colocação de vasos de flores nas varandas, da secagem da roupa em determinados dias ou em determinadas partes do edifício, ou da detenção de animais de companhia nas frações autónomas, definindo assim o direito de propriedade de cada condómino.“.

 

A assembleia de condóminos ou o administrador não podem decidir sobre o uso das frações autónomas, salvo nos casos especiais previstos na lei, logo um regulamento elaborado pela assembleia de condóminos não pode proibir a detenção de animais numa fração autónoma, o que desde já não se verifica no caso em análise.

 

  • Animais – enquadramento no regime da compropriedade

 

Independentemente de o regulamento do condomínio não proibir a presença de cães. O espaço interno do condomínio não é privado, tratando-se sim de locais ou acessos públicos de acesso condicionado (a moradores ou pessoas pelas quais estes se responsabilizam).

 

“É totalmente irrelevante para o caso em análise, a este nível, gostar ou não gostar de cães ou outros animais.”.

 

Desta forma é obrigatório o uso de trela e a companhia do dono em todos os momentos em que o cão se encontre no espaço exterior ao apartamento ou residência do dono.

 

Obviamente que o regulamento do condomínio pode proibir a presença de cães nos próprios apartamentos, mas no caso de pessoas que já viviam no condomínio com os mesmos cães, alguma alteração do regulamento implica um efeito retroativo, em princípio inconstitucional, pelo que os moradores que possuem cães ou outros animais têm o direito de invocar alteração das normas anteriormente em vigor.

 

“Obviamente que o hábito de deixar o cão na varanda todo o dia a fazer barulho é ilegal, e cruel, sozinho sem trela é ilegal, mesmo que se trate de um condomínio fechado, que não é «privado» nesse sentido de «privado». A lei consagra portanto que o direito ao sossego dos moradores está sempre acima dos cães e dos seus donos, como é evidente.”

 

  1. Restrições a animais – deliberação da assembleia ou decisão do administrador.

 

No condomínio existe um interesse coletivo, que não é a mera soma dos interesses dos condóminos individualmente considerados, ou seja, não se apresenta com carácter de identidade e homogeneidade relativamente aos interesses dos sujeitos ligados pela pertença à mesma coletividade.

 

Estruturalmente, o condomínio no edifício é caracterizado por uma particular “organização de grupo” normativamente estruturada e inderrogavelmente imposta, a qual, por um lado, circunscreve e disciplina as relações internas entre os condóminos e, por outro lado, no interesse de terceiros, faz com que o grupo se apresente externamente como tal.

 

O reconhecimento de um interesse coletivo do condomínio tem efeitos relevantes no assunto que nos ocupa, enquanto elemento conformador da administração das partes comuns, só serão válidas as deliberações ou as decisões de órgãos administrativos de um edifício constituído em propriedade horizontal que sejam tomadas nos termos da lei e fundamentadas pelo concreto interesse coletivo do condomínio.

 

A valoração das deliberações da assembleia de condóminos ou das decisões do administrador, no âmbito do artigo 1436.º, g), dependerá, assim, sempre das circunstâncias concretas do caso.

 

“As consequências de uma decisão tomada pela assembleia contra o interesse coletivo do condomínio, será esta decisão anulável a requerimento de qualquer condómino que a não tenha aprovado, nos termos do artigo 1433.º, n.º 1.”

 

  1. Animal em fração autónoma – exigências de ordem pública

 

O Decreto-Lei n.º 276/2001, de 17 de Outubro, que estabelece as normas tendentes a pôr em aplicação a Convenção Europeia para a Proteção dos Animais de Companhia, considera animais de companhia aqueles detidos ou destinados a serem detidos pelo homem, designadamente no seu lar, para entretenimento e companhia.

 

  • Por detentor, o artigo 2.º, alínea v), considera qualquer pessoa, singular ou coletiva, responsável pelos animais de companhia para efeitos de reprodução, criação, manutenção, acomodação ou utilização, com ou sem fins comerciais.
  • Nos termos do artigo 6.º, incumbe ao detentor do animal o dever especial de o cuidar, de forma a não pôr em causa os parâmetros de bem-estar, bem como o de o vigiar, de forma a evitar que este ponha em risco a vida ou a integridade física de outras pessoas e animais.

 

  • O artigo 8.º estabelece que os animais devem dispor do espaço adequado às suas necessidades fisiológicas e etológicas e o artigo 15.º determina que os alojamentos devem assegurar que as espécies animais nelas mantidas não possam causar quaisquer riscos para a saúde e para a segurança de pessoas, outros animais e bens.

 

“Em termos de Direito Civil, o número de animais por propriedade pode pecar por excesso – imagine-se a situação em que um só animal provoca distúrbios intoleráveis na vizinhança ou por defeito – o proprietário que detém 5 gatos que não causam qualquer transtorno.“.

 

Verificando-se os requisitos hígio-sanitários e de bem-estar animal legalmente exigidos, com a concomitante ausência de riscos de epidemia, reentramos no âmbito normal dos poderes do proprietário, tal como está definido no código civil.

 

  1. As regras de vizinhança

 

É pacificamente aceite entre nós que as regras gerais do direito de vizinhança se aplicam não só a prédios independentes, mas também às frações autónomas de um edifício constituído em propriedade horizontal. As restrições de vizinhança são restrições derivadas da necessidade de coexistência, que visam regular os conflitos de interesses que surgem entre vizinhos.

 

Nos termos do artigo 1346.º, o proprietário de um imóvel pode opor-se à emissão de fumo, fuligem, vapores, cheiros, calor ou ruídos, bem como à produção de trepidações e a outros quaisquer factos semelhantes, provenientes de prédio vizinho, sempre que tais factos importem um prejuízo substancial para o uso do imóvel ou não resultem da utilização normal do prédio de que emanam.

 

Tal como vimos acima, deter um animal numa fração autónoma cai no âmbito de uma utilização normal desta, logo, o conflito de vizinhança só pode ser concebido como resultante de cheiros ou ruídos provocados por animais que causem um prejuízo substancial para o prédio vizinho.

 

  1. Senso comum

 

O bom senso é a chave para uma boa integração na sociedade, cada vez mais as pessoas têm cães como animais de companhia mas ainda há os donos que não lhes reconhecem quaisquer direitos, atitudes de bom senso para vida em compropriedade:

 

  • Manter os animais com boa higiene;
  • Proporcionar atividades como passear os cães para evitar que fiquem sob stress;
  • Não permitir que o animal suje áreas comuns e providenciar a limpeza o mais rapidamente possível;
  • Respeitar aqueles que têm medo;

 

O bem-estar do animal está dependente da sua saúde física e psicológica. Por outro lado, tem o dono o dever não só de educá-lo para que conheça as regras de convivência mas também assegurar que estas sejam cumpridas.

 

O código civil considera os animais como pertença (um bem) das pessoas, tornando-as por eles responsáveis em todas as situações, logo, as pessoas não podem ser espoliadas dos seus pertences e/ou bens por qualquer regulamento de condomínio sem fundamento plausível.

 

  1. Conclusão

 

Podemos agora reafirmar o que já dissemos acima: o condomínio é um espaço de convívio e nesse convívio os animais participam não como coisas mas como conviventes. Como é natural, e de acordo com as regras da sã convivência, entre conviventes é necessário suportar os pequenos incómodos causados pelos outros.

 

A interpretação das proibições de detenção de animais, constantes do título constitutivo ou resultantes de regulamento, deve ser feita tendo em consideração o princípio da unidade do ordenamento jurídico, de valorações do direito civil – direito de vizinhança e tutela da personalidade.

 

As deliberações da assembleia de condóminos e as decisões do administrador, que regulem a detenção de animais num prédio em propriedade horizontal, têm de ser justificadas pelo interesse coletivo do condomínio.

 

“Assim, os condóminos/vizinhos devem procurar agir de maneira responsável, evitando dar motivos para que haja reclamações. Importa não esquecer que os animais domésticos têm direitos, mas não direitos de pessoas, ou seja direitos humanos, e os seus donos têm deveres e responsabilidades.”.

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